Studio di Bankitalia: le variabili che incidono sul prezzo sono reddito e densità delle abitazioni
Il grafico che vediamo qui sopra è parte dell’esito di uno studio realizzato dalla Banca d’Italia su decenni di oscillazioni dei prezzi delle case in Italia, attraverso le fasi di boom e crollo del prezzo delle case.
Il prezzo delle case in Italia
In pratica sono state analizzate le determinanti che fanno aumentare il prezzo o a deprimerlo, distinguendo per area, anno, e tipologia di centro. E’ stato quindi calcolato cosa succede al prezzo delle case al metro quadro se raddoppiano i valori di alcune variabili importanti. Innanzitutto la popolazione.
Risultato: la tendenza registrata da il 2004 e il 2013 è che una casa costa l’11% in più rispetto a una simile che è in un comune con metà della popolazione. Che la casa costi di più dove ci sono più residenti è vero un po’ ovunque, ma soprattutto al Sud: qui la differenza tra una casa ubicata in un centro molto popoloso e una dove ci sono meno residenti è del 14%. Centri dove si concentra una buona parte delle abitazioni abusive.
La densità delle abitazioni
Vi è poi, ancora più importante, la variabile dettata dalla densità delle abitazioni: importante perché anche in aree poco popolate ci può essere un’alta concentrazione di case. E, a quanto pare, se la concentrazione di case raddoppia, il prezzo delle case aumenta in media di ben il 31,4%. La minore offerta ha il suo peso nel determinare il prezzo, insomma.
E’ un fenomeno che, per quanto ovvio, ha più peso al Sud rispetto al Nord, e lo ha ancora di più se si considerano le tipologia di città. Tra aree metropolitane (quelle intorno a città maggiori di 100mila abitanti) conta molto la densità di popolazione: se raddoppia i prezzi salgono del 51,3%. E del 52,8% rispetto ai centri più piccoli. Basti pensare alle differenze tra comuni di montagna e altri, magari anche piccoli, ma in Pianura Padana, con una maggiore concentrazione di popolazione.
Il reddito però conta più di tutto il resto: se aumenta il denaro disponibile per le famiglie si è disposti a spendere di più. E infatti a un raddoppio del reddito corrisponde una crescita del 36,4% dei prezzi delle case.
Il prezzo delle case continua a oscillare
Da notare che questa relazione è diventata più forte dopo la crisi, nel 2013 si parla di una crescita dei prezzi del 44,8% in caso di raddoppio dei redditi, contro un +25,7% nel 2004. Le maggiori difficoltà economiche hanno evidentemente aumentato l’importanza del reddito come più rilevante, e in alcuni casi quasi unica determinante per decidere il valore di una casa. Insomma, se prima le famiglie guardavano a molte variabili, dopo la recessione sono state costrette a basarsi di più sui soli soldi in tasca.
E questo è ancora più vero nelle aree metropolitane, dove i prezzi oscillano di più, e in cui, dopo la crisi, ci sono state la maggior parte delle compravendite. In questo caso al raddoppio dei redditi abbiamo un +70,3% dei prezzi delle case.
Le altre variabili hanno un effetto più limitato. Chiaramente dove vi sono più occupati nel turismo i prezzi aumentano, ma non di molto, così come calano se gli edifici sono più vecchi, ma non nelle grandi città, dove le abitazioni valgono di più.
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L’impatto del tasso di disoccupazione è limitato, ma vale al Centro-Nord il triplo che al Sud, infatti di fronte a un raddoppio di tale tasso i prezzi diminuiscono del 2% nel primo caso e del 0,7% al Sud. Al Nord evidentemente ci si sposta di più per lavoro, magari provenendo proprio dal Sud, e questa variabile ha maggiore importanza, entra nei calcoli di chi compra una casa.
Lo studio di Bankitalia rivela un aspetto decisivo, quando si parla di reddito e di abitazioni, e cioè che al Centro e al Sud comprare una casa costa di più in relazione al reddito. Al Centro ci vogliono più di 20 annualità per una casa media e al Sud circa 19. Nel Nord Ovest, invece, sono necessari circa 13 anni di stipendi e circa 14 a Nord-Est. Ci sono meno differenze se si compra una casa nelle aree di provincia: servono 13-14 anni di stipendi per una casa nelle aree minori di Centro e Sud, circa 10 nel Nord. L’ennesima dimostrazione del gap Nord-Sud.
I dati si riferiscono al: 2004-2013
Fonte: Banca d’Italia
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