Nuove case, in 10 anni i permessi saliti del 21,1%

Sono 9.029 le abitazioni autorizzate in più, ma il 2026 parte con un calo del 9,2%

Prima che una gru si alzi sopra un quartiere, prima che un nuovo condominio cambi lo skyline di una strada o che un capannone compaia lungo una tangenziale, c’è il permesso di costruire. È lì che, almeno sulla carta, comincia la trasformazione di un territorio. Per questo osservare quanti permessi vengono concessi significa guardare qualche passo avanti: intercettare la domanda di nuove abitazioni, la propensione a investire e le direzioni in cui si muove l’attività edilizia. Non è una fotografia dei cantieri già conclusi, ma di ciò che è stato autorizzato e potrebbe prendere forma nei mesi o negli anni successivi.

La rilevazione Istat considera i progetti di nuovi fabbricati e gli ampliamenti di volume di edifici esistenti, sia residenziali sia non residenziali, autorizzati attraverso un titolo abilitativo. Restano fuori frazionamenti, cambi di destinazione d’uso e ristrutturazioni di edifici esistenti quando non comportano un aumento di volume. Dentro questi numeri convivono quindi due mondi: quello delle abitazioni e quello di capannoni, uffici e altri immobili destinati alle attività economiche. Guardare al periodo 2015-2025 permette di capire non solo quanto è cambiata l’attività edilizia in Italia, ma anche come: quante nuove abitazioni vengono autorizzate, quanto si amplia l’esistente e quali differenze emergono tra residenziale e non residenziale.

Quante nuove case si costruiscono in Italia

Dieci anni fa, nel 2015, l’Italia autorizzava 42.879 nuove abitazioni nei nuovi fabbricati residenziali. Nel 2025 sono diventate 51.908: 9.029 in più, pari a un aumento del 21,1%. Ma la crescita non ha seguito una linea retta. Dopo le 44.231 abitazioni del 2016, il dato è salito a 52.027 nel 2017 e a 55.596 nel 2018, per poi attestarsi a 55.262 nel 2019. Nel 2020 è sceso a 49.100, prima della forte ripartenza del biennio successivo: 59.839 nel 2021 e 59.904 nel 2022, il massimo del periodo. Da lì è iniziato un nuovo rallentamento, fino alle 51.908 abitazioni del 2025, il 13,3% in meno rispetto al picco del 2022.

A cambiare, però, non è solo il numero delle abitazioni. Tra il 2015 e il 2025 il volume dei nuovi fabbricati residenziali è aumentato da 19.242.224 a 22.120.440 metri cubi, il 15,0% in più, mentre la superficie totale è passata da 6.507.155 a 7.667.449 metri quadrati, con una crescita del 17,8%. Le abitazioni, quindi, sono aumentate più velocemente sia del volume sia della superficie complessiva dei nuovi edifici. Un dato che suggerisce una maggiore densità abitativa media dei fabbricati autorizzati rispetto a dieci anni prima.

Chi costruisce le nuove case in Italia

Dietro una nuova abitazione non c’è sempre lo stesso tipo di soggetto. A volte è un’impresa immobiliare, altre una famiglia che costruisce per sé, una cooperativa o un ente pubblico. Nel 2025, delle 51.908 abitazioni previste nei nuovi fabbricati residenziali, 32.606 fanno capo a imprese, 17.235 a persone fisiche, 684 a cooperative edilizie e 1.383 a enti pubblici e altri soggetti. In pratica, le imprese concentrano il 62,8% delle abitazioni autorizzate, confermandosi il principale motore della nuova edilizia residenziale.

Anche la dimensione delle case aiuta a capire che cosa viene autorizzato. Nel 2025, 6.959 abitazioni hanno una superficie fino a 45 metri quadrati, 17.128 sono comprese tra 46 e 75, 18.100 tra 76 e 110 e 9.721 superano i 110 metri quadrati. La fascia centrale è quindi nettamente dominante: 35.228 abitazioni, pari al 67,9% del totale, hanno una superficie compresa tra 46 e 110 metri quadrati. È qui che si concentra gran parte della nuova offerta autorizzata, molto più che agli estremi delle abitazioni molto piccole o di quelle più grandi.

Gli ampliamenti residenziali si sono quasi dimezzati

Negli ultimi dieci anni il mattone italiano ha seguito due strade molto diverse. Da una parte aumentano le abitazioni previste nei nuovi fabbricati, cresciute del 21,1% tra il 2015 e il 2025. Dall’altra, invece, si è ridotto nettamente il ricorso agli ampliamenti degli edifici residenziali già esistenti. Le nuove abitazioni ricavate attraverso questi interventi sono passate da 5.848 nel 2015 a 3.083 nel 2025, con un calo del 47,3%.

La stessa tendenza emerge guardando alle dimensioni degli interventi. La superficie utile abitabile collegata agli ampliamenti è scesa da 450.347 a 216.301 metri quadrati, pari a una riduzione del 52,0%. Anche il volume complessivo autorizzato si è praticamente dimezzato, passando da 4.636.175 a 2.314.326 metri cubi, cioè il 50,1% in meno. Il contrasto è netto: rispetto a dieci anni prima, in Italia si autorizzano più abitazioni dentro nuovi edifici, ma si amplia molto meno il patrimonio residenziale già esistente. Una trasformazione che racconta come sia cambiato non solo quanto si costruisce, ma anche il modo in cui si interviene sul territorio.

Più case, ma non più edifici

Quanto sono grandi le nuove case in Italia

Quando si parla di nuove case, contarle non basta. Un appartamento di 50 metri quadrati e uno di 150 finiscono entrambi nella stessa casella statistica, ma raccontano due modi molto diversi di costruire e di abitare. Per questo l’Istat misura anche la superficie utile abitabile prevista nei nuovi fabbricati residenziali. Nel 2015 erano stati autorizzati 3.718.555 metri quadrati; nel 2025 si è saliti a 4.468.033, con un aumento del 20,2% in dieci anni.

Anche in questo caso, però, la crescita non è stata continua. Il massimo del periodo è stato raggiunto nel 2021, con 5.166.872 metri quadrati. Nel 2025 il rapporto teorico tra superficie utile e abitazioni autorizzate è di 86,1 metri quadrati per abitazione, contro gli 86,7 del 2015. Le tavole Istat permettono anche di osservare come si sviluppano in altezza i nuovi edifici autorizzati nel 2025: su 16.070 fabbricati residenziali, 6.508 hanno due piani, il 40,5% del totale, mentre 4.641 ne hanno uno e 2.849 tre. Gli edifici con quattro o più piani sono 2.072, pari al 12,9%.

Quanto tempo serve per costruire un nuovo edificio

Tra il permesso e l’edificio finito, naturalmente, passa del tempo. E anche questo intervallo entra nelle statistiche Istat, che rilevano la durata prevista dei lavori indicata al momento dell’autorizzazione: non il tempo effettivo del cantiere, quindi, ma quello stimato in partenza. Nel 2025, tra i 16.070 nuovi fabbricati residenziali autorizzati, la fascia più numerosa è quella tra 11 e 15 mesi, con 4.521 edifici, pari al 28,1%. Ma quasi la metà dei nuovi edifici residenziali ha tempi previsti più lunghi: 7.758, il 48,3%, superano i 20 mesi, e 4.139, il 25,8%, vanno oltre i 30 mesi.

Il quadro cambia nell’edilizia non residenziale, dove i tempi attesi sono mediamente più brevi. Su 7.544 nuovi fabbricati, 3.013, il 39,9%, hanno una durata prevista entro i 10 mesi, mentre quelli oltre i 20 mesi sono 2.256, il 29,9%. Anche la geografia conta: nel residenziale, i lavori previsti oltre i 30 mesi riguardano il 39,0% dei nuovi fabbricati al Sud e il 37,8% nelle Isole, contro il 16,8% nel Nord-Ovest e il 16,1% nel Nord-Est.

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Dove si costruiscono più case in Italia

Quando si parla di nuove case, l’Italia non costruisce ovunque allo stesso ritmo. Nel 2025 la mappa dei permessi di costruire mostra differenze molto nette tra territori. La Lombardia guida con 10.353 nuove abitazioni autorizzate, pari al 19,9% delle 51.908 complessive: praticamente una su cinque. Alle sue spalle ci sono il Veneto con 7.140, l’Emilia-Romagna con 4.979, la Puglia con 4.195, il Lazio con 3.414, la Sicilia con 3.366 e la Campania con 3.164.

Il divario emerge ancora meglio guardando alle grandi aree del Paese. Il Nord-Est concentra 16.016 abitazioni autorizzate, seguito dal Nord-Ovest con 12.748. Più indietro il Sud, con 10.891, il Centro, con 6.991, e le Isole, con 5.262. Non è quindi solo una questione di classifica regionale: i numeri raccontano una geografia dell’edilizia residenziale molto squilibrata, nella quale alcune aree concentrano una quota molto più alta di nuova costruzione rispetto ad altre. In pratica, la probabilità che un nuovo quartiere o un nuovo complesso residenziale prenda forma cambia parecchio a seconda della parte d’Italia in cui ci si trova.

Nuove case, il boom è fuori dalle metropoli

Quando si parla di nuove case, il pensiero corre subito a Milano, Roma e alle grandi città. I permessi di costruire del 2025 raccontano invece un’Italia molto più diffusa. Nei comuni capoluogo con oltre 500 mila abitanti sono state autorizzate 1.900 nuove abitazioni; nei capoluoghi tra 250 mila e 500 mila abitanti 1.095, mentre in quelli tra 100 mila e 250 mila si arriva a 3.685. Numeri rilevanti, ma lontani dal rappresentare il grosso della nuova edilizia residenziale italiana.

Il baricentro è infatti fuori dai capoluoghi. Sommando tutte le classi demografiche dei comuni non capoluogo si arriva a 43.029 abitazioni autorizzate su 51.908, pari all’82,9% del totale. Solo nei centri tra 20 mila e 50 mila abitanti se ne contano 11.789; in quelli tra 10 mila e 20 mila 10.699; nei comuni tra 5 mila e 10 mila 8.877. La nuova edilizia residenziale, quindi, non è soprattutto una storia da metropoli: passa in larga misura per città medie, piccoli centri e territori che raramente finiscono al centro del dibattito immobiliare nazionale.

Edilizia non residenziale: meno edifici, più superficie

Non ci sono soltanto case e condomìni dietro una gru. Ci sono anche capannoni industriali, strutture agricole, laboratori artigianali, negozi, alberghi e ristoranti: è il mondo dell’edilizia non residenziale, cioè degli edifici destinati principalmente alle attività economiche e ad altri usi diversi dall’abitazione. Negli ultimi dieci anni questo comparto ha seguito una traiettoria particolare. Nel 2015 i nuovi fabbricati non residenziali autorizzati erano 8.103; nel 2025 sono scesi a 7.544, 559 in meno, pari a una riduzione del 6,9%.

Il numero degli edifici diminuisce, ma le loro dimensioni complessive crescono. La superficie autorizzata passa infatti da 5,68 milioni di metri quadrati nel 2015 a 7,96 milioni nel 2025, con un incremento del 40,2%. Ancora più marcata è la crescita dei volumi, saliti da 34,3 milioni a 61,8 milioni di metri cubi, pari a un aumento del 79,8%. La superficie raggiunge il valore massimo del periodo nel 2018, con 9,30 milioni di metri quadrati, mentre nel 2020 scende a 6,58 milioni. Il cambiamento è quindi evidente: rispetto a dieci anni prima vengono autorizzati meno nuovi fabbricati non residenziali, ma quelli previsti occupano, nel complesso, superfici e volumi decisamente maggiori.

Industria e artigianato guidano le nuove costruzioni

Non si costruiscono soltanto case. Basta percorrere una tangenziale o attraversare una zona industriale per incontrare l’altra faccia del mattone: capannoni, stabilimenti, magazzini, strutture agricole, negozi, alberghi e ristoranti. Nel 2025 la superficie autorizzata per la nuova edilizia non residenziale raggiunge 7,96 milioni di metri quadrati. La quota più consistente è destinata a industria e artigianato produttivo, con 3,31 milioni di metri quadrati, davanti alle altre destinazioni con 1,99 milioni, all’agricoltura con 1,51 milioni e a commercio, alloggio e ristorazione con 1,16 milioni.

Il confronto con il 2015 mostra però qualcosa di più di una semplice crescita. In dieci anni la superficie destinata a industria e artigianato è passata da 1.925.295 a 3.308.435 metri quadrati, con un aumento del 71,8%. Il suo peso sul totale della nuova edilizia non residenziale è così salito dal 33,9% al 41,5%. Nello stesso periodo l’agricoltura è scesa dal 24,8% al 19,0%, mentre commercio, alloggio e ristorazione sono passati dal 20,7% al 14,6%. Cambia quindi non solo quanto si costruisce, ma anche che cosa: il decennio mostra un peso crescente della nuova edilizia industriale e produttiva.

Nuove abitazioni in calo nel 2026

Dopo dieci anni di salite, frenate e ripartenze, il 2026 aggiunge un nuovo fotogramma alla storia dei permessi di costruire. E il segnale, almeno nei primi tre mesi dell’anno, non è uguale per tutti. Il residenziale rallenta rispetto alla fine del 2025, mentre il non residenziale mostra una maggiore tenuta. Secondo la più recente Statistica flash dell’Istat, nei dati destagionalizzati le abitazioni previste nei nuovi fabbricati residenziali sono 12.555, in calo del 9,2% rispetto al quarto trimestre 2025. La superficie utile abitabile scende del 5,5%, a 1.121.125 metri quadrati, mentre la superficie della nuova edilizia non residenziale cresce del 2,6%, raggiungendo 2.516.887 metri quadrati.

Il confronto con il primo trimestre 2025 restituisce però un quadro diverso. Le abitazioni sono 12.574, lo 0,5% in meno su base annua, mentre la superficie utile abitabile aumenta del 4,4% e quella non residenziale del 12,5%. Su quest’ultimo dato l’Istat invita però alla cautela: la crescita risente anche del confronto con un primo trimestre 2025 particolarmente debole. Il nuovo anno si apre quindi con due velocità diverse, confermando una dinamica che negli ultimi dieci anni ha spesso separato il residenziale dal non residenziale.

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Fonti: Istat, Statistiche sui permessi di costruire – Anno 2025; Istat, Permessi di costruire – I trimestre 2026
Anni di riferimento: 2015-2026
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