E di altre 4,5 milioni il fisco non conosce la destinazione d’uso, la maggior parte al Sud
Si ritorna a parlare di case, di immobili e di riforma del catasto. Immancabili, tra le ipotesi di intervento legate alla riforma fiscale del governo, ci sono quelle che includono la modifica dei valori catastali. Il premier Mario Draghi ha assicurato a più riprese che in seguito alla riforma del catasto nessuno pagherà più di quanto paga adesso di tasse. Il leader della Lega, Matteo Salvini, proprio sul catasto (oltre che sul “superamento” dell’Irap) ha rischiato di aprire una crisi di governo. Perché è chiaro che, dando credito alle parole di Mario Draghi, se in seguito alla riforma dei valori catastali nessuno pagherà di più e nessuno pagherà di meno, questa riforma del catasto servirà, tra 5 anni (il tempo necessario per implementarla) per aumentare le tasse basandole su valori più congruenti con la realtà. Questo è il punto vero. Piuttosto, secondo il governo, la riforma del catasto dovrebbe servire per far emergere gli immobili sconosciuti al fisco in modo da ridurre l’evasione fiscale con conseguente revisione e aggiornamento della destinazione d’uso degli immobili.
Riforma del catasto, quanti immobili ci sono in Italia?
Ma quanti sono gli immobili in Italia? Secondo il report più aggiornato sul tema del Ministero dell’Economia e delle Finanze sono più di 57 milioni le unità immobiliari appartenenti a persone fisiche in Italia. Si tratta di un valore che è aumentato nel tempo, rispetto per esempio ai meno di 56 milioni del 2014, e questo nonostante la popolazione del Paese in realtà sia rimasta piuttosto stabile nello stesso lasso di tempo. Nella nostra infografica è riportato il complesso di tali immobili suddiviso in percentuale in base al loro utilizzo e alla destinazione d’uso: prime case, abitazioni in affitto, case in uso gratuito, pertinenze di abitazioni principali, ecc.
La destinazione d’uso e le case abitabili
Le abitazioni principali sono circa 19,5 milioni e 13,3 milioni sono le relative pertinenze. Nel primo caso c’è stata una riduzione rispetto ai numeri del 2014 o 2015, che rispecchia del resto sia la crisi demografica in atto nel Paese sia probabilmente una maggiore mobilità che ha portato invece a un incremento di più di 700mila unità in 4 anni degli immobili locati.
Nonostante tutto le prime due voci (abitazioni principali e loro pertinenze) compongono la grande maggioranza dello stock di proprietà delle persone fisiche, il 57,5%. Le case in affitto sono invece 6 milioni, il 10,5% del totale, e 1,2 milioni, il 2,1% di quelli complessivi, sono immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari. Vi è anche un 11%, ovvero 6,3 milioni, di abitazioni definite “a disposizione”, principalmente seconde case. Questo il quadro generale sulla destinazione d’uso degli immobili in Italia. Se si approfondisce questa analisi elementare si nota però un dettaglio piuttosto inquietante.
Le case che non compaiono in nessuna dichiarazione dei redditi
Il Catasto, infatti, non è risultato essere in grado di ricostruire la proprietà di un numero enorme di immobili. Sono abitazioni che non risultano in nessuna dichiarazione dei redditi. Di altri, invece, non si è riusciti a risalire alla destinazione d’uso né se ci sia stato un cambio di destinazione d’uso. Praticamente non si sa a cosa servano. Ma di quanti immobili stiamo parlando?
Destinazione d’uso degli immobili, le abitazioni fantasma
Gli immobili di cui non si conosce la proprietà sono 4 milioni, metà appartenenti a persone fisiche (Pf) e metà a persone non fisiche (Pnf), ovvero società. Non vi è traccia infatti di queste case o di questi uffici, magazzini, fabbricati nelle dichiarazioni dei redditi. Solo di poco meno grave appare la situazione di quelle realtà note al fisco e di cui però non è chiara la destinazione d’uso.
Quelli che non dicono di possedere un immobile
Si tratta di 4,5 milioni di immobili, e qui parte del leone la fanno le persone non fisiche, che sono le proprietarie nell’86% dei casi. Questo perché queste ultime al contrario dei privati non sono obbligate alla compilazione del quadro relativo al reddito dei fabbricati nella dichiarazione dei redditi. Tornando alla prima tipologia di immobile “fantasma”, quella che non è stata proprio denunciata fiscalmente, le motivazioni per cui si ritrovano in questa situazione possono essere diverse.
Le categorie di destinazione d’uso: sconosciute
Non conoscendo la destinazione d’uso, il proprietario e non sapendo nemmeno della loro esistenza, ovviamente di milioni di immobili non si conosce nemmeno la categoria nella quale sono inserite. Vediamo, rapidamente, quali sono le categorie immobiliari in Italia.
- residenziale: si tratta di immobili che possono essere abitati, come appartamenti, ville, casali.
- industriale: sono quelli destinati ad ospitare fabbriche e aziende, comprese quelle artigianali
- commerciale: negozi, piccola e grande (o grandissima) distribuzione. Ma in questa categoria rientrano, per esempio, anche i bar e i ristoranti.
- turistica e ricettiva: ovviamente sono i campeggi, i residence, gli ostelli e gli alberghi di qualsiasi categoria.
- servizi: sono tutti i tipi di uffici, sia pubblici che privati, gli studi professionali e gli studi medici.
- deposito: si tratta essenzialmente di magazzini e degli immobili destinati all’industria della logistica.
- agricolo: rientrano in questa categoria gli immobili quali aziende agricole, di tutti i tipi.
Case fantasma sono soprattutto al Sud
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze specifica che in quelle 2 milioni e 90 mila abitazioni, il 3,7% di quelle delle persone fisiche, che non compaiono nelle dichiarazioni, ci possono essere per esempio quelle di chi è deceduto da più di due anni e per cui nessuno ha provveduto a fare un passaggio di proprietà o di categoria. Dal 2015 l’Agenzia delle Entrate attribuisce infatti a tale voce le case che erano residenza principale di coloro che sono morti da tale lasso di tempo.
Ma ci sono anche coloro che sono residenti all’estero e non hanno denunciato la loro proprietà. Questo naturalmente oltre a coloro che sostanzialmente evadono le tasse immobiliari, e che sono il gruppo più numeroso. Ed è degno di nota che di queste due milioni e 90mila case e pertinenze più della metà, un milione e 192 mila, sono nel Mezzogiorno, dove in realtà vive solo un terzo degli italiani. Mentre 553mila sono al Nord e 344mila al centro. Anche su questo tema l’Italia si conferma divisa in due.
I dati sono aggiornati al 2020-21
Fonte: Ministero dell’Economia
Leggi anche: Calcolo del valore catastale, i valori città per città
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