É la prima città per abitazioni signorili. Le ville generano rendite per 216 milioni
Nella discussione sulla riforma del catasto entrano le case di lusso. L’assicurazione fatta dal Presidente del Consiglio Mario Draghi riguardo alla prossima riforma del catasto assomiglia ad altre già sentite quando si è parlato di fisco. Il premier ha affermato, infatti, che ogni cambiamento apportato sarà a parità di gettito e nessuno pagherà di più e che la prima casa resterà esclusa dal pagamento dell’Imu. Piuttosto, ha detto, la riforma del catasto servirà per fare emergere le decine di migliaia di case fantasma che ci sono in Italia, immobili di cui non si conosce nemmeno il proprietario.
Quante sono le case di lusso in Italia?
In sostanza l’intenzione è quella di recuperare risorse puntando sul recupero dell’evasione, che è all’origine di gran parte del fenomeno delle case fantasma stesse, piuttosto che inasprire il prelievo fiscale sugli attuali proprietari già conosciuti al fisco. Da più parti, tuttavia, si pensa che le case di lusso, le uniche su cui si paga l’Imu sulla prima casa, non saranno esenti da aumenti delle imposte sugli immobili. Oppure che una riclassificazione del catasto porterà più abitazioni ad essere considerate case lussuose. C’è chi questo in realtà lo auspica, in nome di una maggiore giustizia sociale e chi lo paventa. E chi infine lo ritiene inevitabile, per evitare che a essere colpite dalla riforma siano gli alloggi della classe media.
Quanti sono gli immobili di lusso in Italia
Ma quanti sono questi immobili di lusso? In realtà molto pochi: 70.051. Le categorie catastali che a queste si riferiscono sono tipicamente A1, A8, A9, ovvero quei segmenti del gruppo A (che si riferisce prevalentemente ad abitazioni private ed annessi) in cui il catasto ha inserito quelle case con caratteristiche di particolare pregio. Nello specifico in A1 si ritrovano le abitazioni signorili, come per esempio attici in centro città, in A8 ci sono le ville, quindi prevalentemente in zone meno densamente abitate, e in A9 i castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.
Le categorie catastali delle case di lusso in Italia
Quest’ultima categoria rappresenta in un certo senso l’élite, e come è facile immaginare la meno numerosa. Sono infatti solo 2.495 le unità immobiliari che vi appartengono, su un totale di 35.265.434. E in particolare 1.626 sono di persone fisiche, 864 di persone non fisiche, e 5 sono Beni Comuni Censibili (Bcc), ovvero costruzioni annesse di uso comune, come può essere una piscina coperta per esempio.
Le altre due tipologie di case di lusso sono relativamente più comuni, anche se rimangono assolutamente minoritarie nel panorama complessivo degli immobili in Italia. Quelle signorili, ovvero del segmento A1, sono 33.237, mentre le ville, della categoria A8, sono 34.419. E rispettivamente quelle che appartengono a persone fisiche, quindi a privati, sono 27.869 e 28.061. Mentre quelle che invece sono di proprietà di società (persone non fisiche) sono 5.360 e 6.233, e solo 8 e 25 sono definibili come immobili comuni.
Quali sono le caratteristiche delle abitazioni di lusso
Per evitare tassazioni arbitrarie vi sono dei criteri piuttosto precisi per poter definire ville o appartamenti come case di lusso. Nel caso delle A1, quelle signorili, secondo la definizione della legge devono essere ubicate in zone di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale. E devono essere caratterizzate anche da un’elevata superficie. Anche se pure miniappartamenti sono inclusi in questa categoria se ricavati da appartamenti collocati in un quartiere di prestigio.
Quante sono e cosa sono le ville di lusso
Le ville, A8, sono fabbricati unifamiliari caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parchi e/o giardino. Devono essere edificati di norma, ma non esclusivamente, in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario.
Sono castelli e palazzi eminenti, del segmento A9, quegli immobili che per struttura e spazi interni non sono equiparabili ad altre unità immobiliari. Tipicamente è la vastità della proprietà, che è intestato a un unica persona, fisica o meno, e non è suddivisa in diverse abitazioni, a distinguerle da altre case.
Le categorie catastali di palazzi e castelli
Uno degli elementi peculiari più evidenti, che differenziano le case di lusso da quelle ordinarie è quindi la superficie. Secondo il Ministero delle Finanze e dell’Economia l’abitazione media in Italia è di 118 metri quadri, ma è un valore che viene innalzato proprio dalle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9.
Gli immobili di lusso e le residenze signorili
Le residenze signorili infatti mediamente sono grandi 301 mq, le ville 490, e i palazzi e castelli addirittura 663, con un picco di 951 se sono proprietà di persone non fisiche. Del resto questi ultimi sono formati da ben 22,3 vani, che diventano rispettivamente 11,4 e 16,8 nel caso di immobili di tipo A1 e A8.
Per fare un paragone le case del segmento A2, le abitazioni di tipo civile, ovvero quelle più comuni, di vani ne hanno in media 5,9, e hanno una superficie di 126 mq, che scendono a 95 e 58 in quelle popolari e ultra-popolari, rispettivamente della categoria A4 e A5.
Le case di lusso a Roma e a Milano
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare non è a Roma e Milano, le città più popolose e ricche del Paese, che vi sono più case di lusso. Ma secondo i dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze il maggior numero di abitazioni signorili, di categoria A1, è a Genova. Sono qui 3.209, su un totale di 22.338 ubicate in capoluoghi.
Dove sono le case di lusso in Italia
Si tratta in gran parte di appartamenti di lusso collocati in centro, e anche se Genova ha il centro storico più ampio d’Italia viene difficile credere che vi siano più abitazioni di pregio che a Milano, dove ufficialmente sono 3.205, o di Roma, dove se ne contano 2.839, che è quarta in questo dopo Firenze.
È plausibile che diversi catasti locali applichino criteri diversi per la classificazione degli immobili, magari aggiornando più o meno frequentemente le categorie. Firenze è invece in testa per quanto riguarda le ville, segmento A8. Considerando qui l’intera provincia, visto che sorgono solitamente fuori città, ve ne sono 2.713. Segue Varese con 2.318, Brescia con 1.510, e poi Torino, Como, Modena. Decisamente più indietro Milano e Roma.
Bologna regno dei castelli abitati
È invece a Bologna e dintorni che vi sono più castelli e palazzi adibiti a abitazioni, 318. viene poi la provincia di Torino con 160, quella di Milano con 150, e di Roma con 146. Al quinto posto con 110 curiosamente il piacentino, che è poco popolato, ma ha molte residenza storiche.
La rendita catastale degli immobili di lusso
Come è facile immaginare ognuna di questa case ha un valore economico superiore alla media.
Se infatti invece di parlare di numeri di unità immobiliari volgiamo lo sguardo alle rendite catastali è subito evidente come il peso di queste abitazioni diventi decisamente superiore. Anche se sono solo lo 0,2% del totale, rappresentano l’1,3% delle rendite di tutte le case italiane. Ovvero 216 milioni e 346 mila euro su circa 17 miliardi complessivi. E sono soprattutto quelle di proprietà di persone non fisiche, quindi di aziende o società ad avere valore maggiore, tanto da costituire il 4,5% di quello totale.
E in questo caso è a Milano e Roma che vi sono le case di lusso con il valore maggiore. Complessivamente nel capoluogo lombardo le abitazioni signorili, A1, generando una rendita catastale di 17 milioni e 469 mila, quelle romane di 16 milioni e 414 mila, e quelle genovesi sono solo al terzo posto, nonostante siano di più. Vuol dire che mediamente valgono meno.
A Roma le ville di lusso che valgono di più
Per quanto riguarda le ville è invece la provincia di Roma ad avere quelle che rivestono la maggiore importanza economica. Valgono per il catasto 5 milioni e 71 mila euro, circa il doppio di quelle di Firenze e dintorni, che pure sono più numerose. La Capitale è al primo posto anche nell’ambito del valore di castelli e palazzi.
I dati si riferiscono al: 2020
Fonte: Ministero dell’Economia e delle finanze
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