Mancano case popolari ma 61.300 restano vuote

Gli alloggi occupati abusivamente sono 22.317. Affitti non pagati: conto da 3,2 miliardi

C’è un’Italia che cerca casa e non la trova. Non è una metafora: sono centinaia di migliaia di famiglie che non riescono più ad accedere né alla proprietà né a un affitto sostenibile, spinte fuori da prezzi in crescita e redditi che non tengono il passo. In teoria, a intercettare questa domanda dovrebbe essere l’edilizia residenziale pubblica. Il problema è che l’offerta non solo è limitata, ma anche parzialmente inutilizzabile. Gli alloggi pubblici rappresentano appena il 2,3% dello stock abitativo nazionale, e una quota significativa di questo patrimonio resta fuori gioco. Tra abitazioni sfitte perché da ristrutturare e alloggi occupati abusivamente, si arriva a circa 84mila unità non disponibili, sottratte alla loro funzione. Il risultato è un paradosso evidente: mentre il bisogno cresce, una parte delle case resta ferma, e un’infrastruttura pensata per garantire coesione sociale fatica a tenere il passo della realtà.

Quante sono le case popolari in Italia

Quante sono, davvero, le case popolari in Italia? Il riferimento principale è il sistema dell’edilizia residenziale pubblica (ERP), gestito in gran parte dagli enti associati a Federcasa, la federazione che riunisce le aziende casa presenti sul territorio. Nel complesso, questo sistema conta 823.734 alloggi, di cui 797.034 destinati all’ERP, cioè alle abitazioni assegnate a famiglie con redditi bassi o in condizioni di fragilità.

È un patrimonio rilevante in valore assoluto, ma insufficiente rispetto alla domanda. Il sistema ERP resta numericamente contenuto e deve rispondere a una platea in crescita: oltre 300.000 famiglie sono in lista d’attesa e fino al 36% della popolazione risulta potenzialmente bisognosa di un alloggio pubblico. È qui che emerge lo squilibrio: l’offerta resta limitata mentre il bisogno abitativo si amplia, mettendo sotto pressione una rete pensata per le fasce più fragili.

Quante case popolari non vengono assegnate

Ma il vero corto circuito emerge guardando agli alloggi che ci sono ma non si possono usare. In Italia 61.300 alloggi di edilizia pubblica sono sfitti: il 7,7% del totale. Non è un vuoto fisiologico: è un patrimonio bloccato, fermo perché richiede interventi di manutenzione straordinaria che non vengono realizzati nei tempi necessari. Il risultato è paradossale: da una parte la domanda cresce, dall’altra migliaia di abitazioni restano chiuse.

A rendere il quadro ancora più critico è la velocità con cui si prova a recuperarle: nell’ultimo anno è stato ristrutturato appena il 3,3% degli alloggi. Troppo poco per invertire la tendenza. Così il sistema si muove a rilento mentre il fabbisogno corre, e quella quota di case inutilizzate diventa, di fatto, uno dei principali fattori che alimentano la crisi dell’accesso alla casa.

Quanto si investe nelle case popolari in Italia

Il nodo, a questo punto, è capire quanto si investe davvero per tenere in piedi il sistema. I dati mostrano uno sforzo che esiste, ma resta limitato rispetto ai bisogni: solo il 12% degli alloggi è stato interessato da interventi di efficientamento energetico . E soprattutto si tratta, nella maggior parte dei casi, di lavori di entità contenuta, con costi inferiori ai 30.000 euro per unità. Interventi utili, ma spesso insufficienti a risolvere problemi strutturali più profondi.

È qui che emerge il divario: da una parte un patrimonio che richiede manutenzioni importanti e diffuse, dall’altra una capacità di investimento che si concentra su operazioni leggere. Il risultato è un sistema che procede per piccoli aggiustamenti, senza riuscire a colmare davvero il gap tra ciò che servirebbe e ciò che si riesce a fare.

Come funzionano gli affitti nelle case popolari

Alla base di tutto c’è un equilibrio economico che non regge. Gli alloggi ERP hanno canoni volutamente inferiori ai prezzi di mercato, perché devono restare accessibili a chi ha redditi bassi. Ma questo modello ha un costo: i ricavi che ne derivano non bastano a coprire le spese di gestione e manutenzione . In altre parole, il sistema nasce e resta strutturalmente in perdita. È una scelta coerente con la funzione sociale dell’edilizia pubblica, ma che produce effetti concreti: meno risorse per intervenire sugli immobili, tempi più lunghi per le ristrutturazioni e difficoltà nel mantenere il patrimonio in condizioni adeguate. Così il problema si autoalimenta: affitti bassi per garantire accesso, ma proprio quei canoni bassi riducono la capacità di sostenere il sistema nel lungo periodo.

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Quante case popolari sono occupate abusivamente

A complicare ulteriormente il quadro ci sono le situazioni di irregolarità che sottraggono risorse e alloggi al sistema. Gli alloggi occupati abusivamente sono 22.317, pari al 2,8% del patrimonio ERP: case che esistono ma che restano fuori dalle regole e quindi fuori dal circuito legale delle assegnazioni. Ma il dato più pesante è quello della morosità: il mancato pagamento degli affitti ha raggiunto i 3,2 miliardi di euro complessivi. Una cifra che incide direttamente sulla capacità degli enti di intervenire, manutenere e recuperare gli immobili. Anche perché il sistema si regge su canoni molto bassi: in media 130 euro al mese, con valori minimi che scendono fino a 33 euro.  In questo contesto, gli sgomberi effettuati restano pochi rispetto alla dimensione del fenomeno, segnalando una difficoltà operativa nel ripristinare la legalità e rimettere in circolo gli alloggi. Il risultato è un sistema che perde efficienza proprio dove servirebbe più forza: nella gestione e nel recupero del patrimonio esistente.

Chi abita oggi nelle case popolari

Ma per capire davvero come sta cambiando il sistema bisogna guardare a chi ci vive dentro. Le case popolari oggi sono abitate soprattutto da famiglie piccole, anziani soli e nuclei in condizioni di fragilità economica e sociale . Non è più solo una risposta abitativa, ma un punto di arrivo per situazioni sempre più complesse: redditi bassi, precarietà lavorativa, solitudine. È qui che l’ERP cambia natura. Gli enti non gestiscono soltanto immobili, ma si trovano a seguire persone con bisogni articolati, che spesso vanno oltre la casa. Di fatto, il sistema si sta trasformando da semplice edilizia pubblica a servizio sociale integrato, con un carico crescente di responsabilità che non riguarda solo la manutenzione degli alloggi, ma anche la tenuta sociale delle comunità che li abitano.

Come vengono finanziate le case popolari

Sul fronte delle risorse, il problema non è solo quanto si investe, ma come. I finanziamenti esistono e arrivano da più canali — PNRR, fondi statali e regionali — ma si presentano frammentati, distribuiti su linee diverse e spesso non coordinati tra loro . Questo rende più difficile pianificare interventi strutturali e continuativi. E soprattutto non basta: il fabbisogno per manutenzione, rigenerazione e ampliamento del patrimonio resta superiore alle risorse disponibili. A complicare ulteriormente il quadro c’è il peso della fiscalità: gli enti ERP sono gravati da imposte come IMU, IRES e IRAP, che riducono ulteriormente i margini operativi. Il risultato è un sistema che riceve fondi, ma fatica a trasformarli in capacità stabile di intervento.

Perché le case popolari non bastano

Il punto, alla fine, è che la domanda corre più veloce dell’offerta. L’aumento della fragilità economica — tra redditi bassi, lavoro instabile e costi della casa in crescita — sta ampliando la platea di chi avrebbe bisogno di un alloggio pubblico. Ma il sistema ERP, per dimensioni e risorse, non è in grado di coprire questo fabbisogno . È qui che si apre il rischio più concreto: l’allargamento progressivo del disagio abitativo, con sempre più famiglie che restano fuori sia dal mercato privato sia dalle possibilità offerte dal pubblico. Una pressione che tende ad accumularsi e che, senza un rafforzamento strutturale del sistema, è destinata a crescere.