Numero di alloggi in aumento (+52%) e ogni host gestisce in media 2,15 case
Fino a qualche anno fa Airbnb era soprattutto una parola da viaggiatori. Oggi è entrata stabilmente anche nei documenti di finanza pubblica, nelle leggi di bilancio e nel dibattito politico. Non succede per caso. Dietro gli affitti brevi c’è un mercato che negli ultimi anni è cresciuto molto, sia per numero di alloggi sia per peso economico. I numeri aiutano a capirlo. Nel 2017 gli alloggi attivi su Airbnb in Italia erano 494.129. Nel 2024 sono saliti a 754.018. In sette anni l’offerta è aumentata del 52%. Una crescita netta, che attraversa anche il periodo della pandemia e porta il settore a chiudere il 2024 con il numero più alto di alloggi mai registrato sulla piattaforma nel nostro Paese.
I dati arrivano dal report “Chi gestisce davvero il mercato Airbnb? Gli affitti brevi in Italia dal 2017 al 2024”, realizzato da FULL – Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino. Lo studio ricostruisce l’evoluzione dell’offerta di Airbnb a livello nazionale nel periodo 2017–2024, utilizzando dati AirDNA e mostrando come il mercato degli affitti brevi sia diventato, nel tempo, una componente sempre più rilevante dell’economia turistica e urbana italiana.
Perché Airbnb è diventato un affare
A rendere Airbnb un tema sempre più presente nel dibattito pubblico non è solo il numero di case messe sul mercato, ma soprattutto il volume di denaro che muove. Nel 2017 il mercato Airbnb in Italia valeva 2,5 miliardi di euro di ricavi complessivi. Nel 2024 arriva a 8,82 miliardi di euro. In sette anni l’aumento è del 242%. Non è una crescita graduale: è un salto di scala. È anche uno dei motivi per cui Airbnb è entrato stabilmente nel radar della politica e delle istituzioni. Quando un settore triplica il proprio valore in pochi anni, smette di essere un fenomeno di nicchia e diventa un tema economico a tutti gli effetti.
Dentro questa crescita complessiva c’è anche un altro dato che conta: quanto rende, in media, un singolo alloggio. Nel 2017 ogni unità su Airbnb generava 5.200 euro l’anno. Nel 2024 la cifra sale a 11.700 euro. L’aumento è del 124%. Significa che non crescono solo il numero di case e il totale dei ricavi, ma anche la redditività media di ogni alloggio. È questo doppio movimento — più soldi nel sistema e più rendimento per singola casa — che aiuta a spiegare perché gli affitti brevi siano diventati una componente sempre più centrale del mercato immobiliare italiano.
Airbnb, sempre più case per ogni host
Dietro Airbnb non ci sono solo le case, ma soprattutto chi le gestisce. Nel 2024 gli host attivi in Italia sono circa 349.944, con un aumento del 36% rispetto al 2017 (quando erano 257.401). Ma insieme al numero cresce anche la “dimensione” media di ciascun host. Nel 2017 ogni host gestiva in media 1,92 alloggi. Nel 2024 la media sale a 2,15. Un segnale chiaro: non entrano solo nuovi host, ma chi è già presente tende a gestire più case rispetto al passato.
Se si guarda più da vicino a come sono distribuiti questi host nel 2024, il quadro è ancora più netto. La grande maggioranza è composta da small host, cioè chi gestisce una o due unità: 293.464, pari all’83,9% del totale. Poi ci sono i medium host, con tre-dieci alloggi, che sono 52.111 e rappresentano il 14,8%. I large host, quelli che gestiscono più di dieci alloggi, sono 4.368, appena l’1,3%. I numeri dicono che Airbnb resta popolato soprattutto da piccoli proprietari, ma mostrano anche come, nel tempo, il peso medio di chi opera sulla piattaforma stia lentamente aumentando.
Come si distribuiscono case e ricavi
Se si guarda a chi controlla davvero le case, il quadro cambia rispetto al numero degli host. Nel 2024 gli alloggi attivi su Airbnb in Italia sono 754.018. Di questi, 347.486 sono gestiti da small host, pari al 46,1% del totale. I medium host ne controllano 221.317, cioè il 29,4%. I large host, pur essendo pochi, gestiscono 185.216 alloggi, il 24,6% del totale.
La stessa concentrazione diventa ancora più evidente quando si guarda ai ricavi. Nel 2024 Airbnb ha generato come detto in Italia 8,82 miliardi di euro. Di questa cifra, i large host ne incassano 3,30 miliardi, pari al 37% del totale. Nel 2017, gli stessi soggetti si fermavano a 0,60 miliardi di euro. Una differenza che si spiega anche con la diversa capacità di generare reddito dei singoli alloggi. Sempre nel 2024, un’unità gestita da uno small host rende in media 8.500 euro l’anno. Per i medium host la cifra sale a 11.500 euro. Per i large host arriva a 17.900 euro.
Airbnb, case sempre più occupate
Se l’offerta cresce, è perché dall’altra parte c’è una domanda che corre ancora più veloce. Nel 2017 le notti prenotate su Airbnb in Italia erano 23 milioni. Nel 2024 diventano 53 milioni: più del doppio. Non significa solo che ci sono più alloggi disponibili, ma che quegli alloggi vengono usati di più. Lo si vede dal tasso di occupazione medio, cioè dal rapporto tra le notti prenotate e quelle effettivamente disponibili. Nel 2017 era pari a 0,19. Nel 2024 sale a 0,33 (+72%). In pratica, ogni casa su Airbnb oggi resta occupata molte più notti all’anno rispetto a sette anni fa. È questo mix — più prenotazioni e maggiore utilizzo degli alloggi — che spiega perché il mercato degli affitti brevi sia diventato così centrale, non solo per il turismo, ma anche per l’economia delle città.
Dormire su Airbnb costa di più
Dormire su Airbnb oggi costa più di qualche anno fa, e i numeri lo dicono senza giri di parole. Nel 2017 la tariffa media per notte — l’Adr, cioè il prezzo medio pagato per una notte prenotata — era di 111 euro. Nel 2024 sale a 167 euro. In sette anni l’aumento è del 50%. Non è solo una questione di inflazione o di destinazioni più “di moda”. Il dato va letto insieme alla crescita della domanda e al maggiore utilizzo degli alloggi: più notti prenotate e tassi di occupazione più alti permettono di tenere i prezzi su livelli sempre più elevati.
Le città italiane dove Airbnb cresce di più
La crescita di Airbnb non è uguale ovunque e guardare alle grandi città aiuta a capirlo meglio. Tra il 2017 e il 2024 Milano passa da 28.504 a 38.263 alloggi attivi. Roma cresce meno: da 44.201 a 47.094. Napoli quasi raddoppia, da 8.376 a 16.650. Firenze sale da 15.914 a 17.568. Torino passa da 6.494 a 9.734, Bologna da 5.872 a 6.666, Venezia da 10.115 a 11.322. I numeri raccontano velocità diverse: alcune città sembrano ormai vicine a una soglia di saturazione, altre stanno ancora vivendo una fase di espansione molto rapida.
Ma il numero di alloggi non dice tutto. Conta anche quanto rendono. Come si vede anche dal grafico, nel 2024 Venezia è la città dove un alloggio Airbnb guadagna di più: 31.241 euro l’anno in media. Seguono Roma con 24.152 euro e Firenze con 23.912 euro. Milano si ferma a 13.021 euro, Napoli a 11.766 euro, Torino a 7.265 euro. È un dato che mostra come il valore economico degli affitti brevi non dipenda solo dalla quantità di case disponibili, ma soprattutto dal tipo di città, dalla pressione turistica e dalla capacità di attrarre pernottamenti ad alto prezzo.
Chi controlla gli affitti nelle città
C’è un altro dato che spiega bene come sta cambiando Airbnb nelle città italiane: la crescita dei large host, cioè di chi gestisce più di dieci alloggi. Nei principali capoluoghi l’aumento è stato rapido e continuo tra 2017 e 2024. A Milano le unità gestite da large host passano da 3.824 a 11.783, con un aumento del 208%. Se si prende Firenze invece si osserva che si passa da 4.084 a 5.772 (+41%). Bologna fa un salto da 387 a 1.571 (+306%). A Torino da 522 a 1.723, pari a +230%, la crescita più elevata tra le città considerate. A Napoli si passa da 573 a 2.398 (+319%).
Numeri che raccontano una trasformazione silenziosa ma profonda: nelle grandi città la gestione degli affitti brevi è sempre meno legata a singoli proprietari che affittano per integrare il reddito e sempre più concentrata nelle mani di operatori strutturati, con caratteristiche e dimensioni tipiche di un’attività imprenditoriale, capaci di controllare in pochi anni una quota crescente del mercato urbano.
