I prezzi degli immobili ricominciano a scendere

Il segno meno ritorna a fare capolino in particolare per le abitazioni nuove, -5,4%

Nell’estate del 2022 in Italia i prezzi degli immobili, che per due anni avevano visto un progressivo aumento, hanno smesso di crescere. Anzi: sono scesi. Lo evidenziano i dati dell’Istat, che fanno riferimento alla variazione congiunturale, ovvero tra un trimestre e quello immediatamente precedente e cos a luglio, agosto e settembre le quotazioni delle case e degli altri edifici sono calati dell’1% rispetto ai tre mesi precedenti.

I prezzi degli immobili nuovi calano di più

Come si vede dalla nostra infografica non si è trattato di un calo uniforme: le abitazioni nuove sono quelle che sono calate di prezzo più delle altre tipologie che sono diminuite del 5,4%. Non avevano visto una riduzione simile neanche nel 2020, nel pieno dell’emergenza Covid, quando, dopo una discesa dell’1,1% all’inizio dell’anno, erano anzi aumentati. Certo, si veniva da un trimestre, il secondo del 2022, di intensa espansione, con un rialzo del 6,8%. Era il culmine di un periodo di ripresa del mattone, favorito dalle agevolazioni e dalle garanzie statali varate durante l’emergenza Covid. Nello stesso secondo trimestre c’è stata una forte crescita delle compravendite, aumentate del 9,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

E allora perché questo calo dei prezzi? Il rallentamento dell’economia dopo l’inizio dell’invasione russa dell’Ucraina ha prodotto aspettative negative e molti acquisti programmati sono stati probabilmente anticipati per godere delle misure governative.

Più stabili i valori delle abitazioni esistenti

Diverso è stato l’andamento del costo delle case già esistenti che nel terzo trimestre del 2022 è sceso solo del 0,1% e in precedenza non si erano viste variazioni molto pronunciate, visto che nel primo trimestre dell’anno la crescita era stata dell’1,8% e nel secondo dell’1,4%.

Queste abitazioni sono molto più numerose rispetto a quelle nuove, pesano di più sulle statistiche, ed è per questo che mediamente il calo che si è verificato è stato, come abbiamo visto, solo dell’1%.

I prezzi degli immobili ora e un anno fa

Se, però, il paragone è con i prezzi di 12 mesi prima l’ultima estate ha visto ancora il segno più: le quotazioni sono cresciute del 3%, ma è evidente un rallentamento. Nel secondo trimestre, infatti, come si vede dalla nostra infografica, l’incremento tendenziale (anno su anno, appunto), era stato del 5,2%, con un picco del 12,1% per le abitazioni nuove, e in quello precedente del 4,5%. È da metà 2019, in realtà, che il valore al metro quadro degli immobili ha cominciano a risalire, con aumenti annuali costanti. Se, infatti, prendiamo come riferimento il prezzo medio del 2015 e lo poniamo uguale a 100, siamo ormai arrivati nei mesi estivi del 2022 a quota 107. Vuol dire che in circa 7 anni si è verificato un incremento del 7%, che però è stato del 12,9% per le case appena costruite.

I prezzi degli immobili già presenti, invece, hanno visto una ripresa più lenta, e solo da marzo 2021 in poi sono ritornati al di sopra del valore del 2015. Per i proprietari i rialzi degli ultimi 3 anni, comunque, non sono bastati a compensare le perdite di lungo periodo che si sono verificate dal 2008 in poi, in seguito alla crisi dell’edilizia.

Istat mostra come lo stesso indice qui considerato (quello che pone i prezzi del 2015 uguali a 100) nel 2010 fosse a quota 126,8, per poi scendere rovinosamente a 97,6 nel 2019. Il dato più recente, 105,6, rappresenta quindi un recupero molto piccolo e di fatto il valore delle case già esistenti è ancora del 16,7% più basso rispetto a 12 anni fa.

I prezzi degli immobili volano a Milano, crollano a Roma

Ancora più che per altre variabili in questo ambito conta moltissimo la dimensione geografica. Secondo il nostro istituto di statistica sono molto ampie le differenze nell’andamento dei prezzi degli immobili tra regione e regione, tra città e città. Non siamo davanti al solito divario tra Nord e Centro-Sud, ma anche a quello tra metropoli e campagna, e vi è un dato peculiare, quello che riguarda Milano, che è un’eccezione a livello nazionale.

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In questo caso i numeri arrivano sino a fine 2021, e se in Italia nel complesso allora l’indice del valore delle case già esistenti era di 101,6 (sempre considerando quello del 2015 uguale a 100), nel capoluogo lombardo arrivava addirittura a 146,3, mentre a Torino solo a 100,4 e in media nel Nord Ovest a 105,5 .

Solo a Milano i prezzi superavano quelli del 2010, altrove, almeno un anno fa, erano molto inferiori. A Roma, per esempio, in 12 anni sono scesi del 28,5% e a fine del 2021 erano ancora più bassi che nel 2015.

Nel Mezzogiorno, dove in realtà la bolla del mattone degli anni 2000 era stata meno forte che nelle altre aree del Paese, la riduzione del valore rispetto al 2010 è stata del 14,7%.

Uno sviluppo economico incentrato su Milano

Emerge anche qui, forse soprattutto qui, il particolare modello di sviluppo che ha interessato l’Italia negli ultimi decenni, che si è concentrato su poche aree, principalmente su Milano e dintorni e sul corridoio che la collega al Veneto, all’Emilia e alla Toscana, lungo le direttrici dell’A4 e dell’A1.

Le province più rurali del Nord, come quelle all’interno del vecchio Triangolo Industriale, ne sono rimaste in parte escluse, e il dato sui prezzi di Torino in questo senso sono paradigmatici. Allo stesso tempo anche il Centro-Sud non è riuscito a tenere il passo dell’industria ad alto tasso di produttività e dei servizi avanzati del milanese o dell’Emilia. I numeri di Roma in questo caso sono esemplari: la Città Eterna sembra avere definitivamente lasciato a Milano il ruolo di capitale economica del Paese.

Dati del 2010-2022

Fonte: Istat

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