In Crisi&Ripresa

Studio di Bankitalia: le variabili che incidono sul prezzo sono reddito e densità delle abitazioni

Il grafico che vediamo qui sopra è parte dell’esito di uno studio realizzato dalla Banca d’Italia su decenni di oscillazioni dei prezzi delle case in Italia, attraverso le fasi di boom e crollo del prezzo delle case.

Il prezzo delle case

In pratica sono state analizzate le determinanti che fanno aumentare il prezzo o a deprimerlo, distinguendo per area, anno, e tipologia di centro. E’ stato quindi calcolato cosa succede al prezzo delle case al metro quadro se raddoppiano i valori di alcune variabili importanti. Innanzitutto la popolazione.

Risultato: la tendenza registrata da il 2004 e il 2013 è che una casa costa l’11% in più rispetto a una simile che è in un comune con metà della popolazione. Che la casa costi di più dove ci sono più residenti è vero un po’ ovunque, ma soprattutto al Sud: qui la differenza tra una casa ubicata in un centro molto popoloso e una dove ci sono meno residenti è del 14%. Centri dove si concentra una buona parte delle abitazioni abusive di cui Truenumbers ha parlato in questo articolo.

Vi è poi, ancora più importante, la variabile dettata dalla densità delle abitazioni: importante perché anche in aree poco popolate ci può essere un’alta concentrazione di case. E, a quanto pare, se la concentrazione di case raddoppia, il prezzo delle case aumenta in media di ben il 31,4%. La minore offerta ha il suo peso nel determinare il prezzo, insomma.

E’ un fenomeno che, per quanto ovvio, ha più peso al Sud rispetto al Nord, e lo ha ancora di più se si considerano le tipologia di città. Tra aree metropolitane (quelle intorno a città maggiori di 100mila abitanti) conta molto la densità di popolazione: se raddoppia i prezzi salgono del 51,3%. E del 52,8% rispetto ai centri più piccoli. Basti pensare alle differenze tra comuni di montagna e altri, magari anche piccoli, ma in Pianura Padana, con una maggiore concentrazione di popolazione.

Il reddito però conta più di tutto il resto: se aumenta il denaro disponibile per le famiglie si è disposti a spendere di più. E infatti a un raddoppio del reddito corrisponde una crescita del 36,4% dei prezzi delle case.

Si noti che questa relazione è diventata più forte dopo la crisi, nel 2013 si parla di una crescita dei prezzi del 44,8% in caso di raddoppio dei redditi, contro un +25,7% nel 2004. Le maggiori difficoltà economiche hanno evidentemente aumentato l’importanza del reddito come più rilevante, e in alcuni casi quasi unica determinante per decidere il valore di una casa. Insomma, se prima le famiglie guardavano a molte variabili, dopo la recessione sono state costrette a basarsi di più sui soli soldi in tasca.

E questo è ancora più vero nelle aree metropolitane, dove i prezzi oscillano di più, e in cui, dopo la crisi, ci sono state la maggior parte delle compravendite. In questo caso al raddoppio dei redditi abbiamo un +70,3% dei prezzi delle case. 

Le altre variabili hanno un effetto più limitato. Chiaramente dove vi sono più occupati nel turismo i prezzi aumentano, ma non di molto, così come calano se gli edifici sono più vecchi, ma non nelle grandi città, dove le abitazioni valgono di più.

L’impatto del tasso di disoccupazione è limitato, ma vale al Centro-Nord il triplo che al Sud, infatti di fronte a un raddoppio di tale tasso i prezzi diminuiscono del 2% nel primo caso e del 0,7% al Sud. Al Nord evidentemente ci si sposta di più per lavoro, magari provenendo proprio dal Sud, e questa variabile ha maggiore importanza, entra nei calcoli di chi compra una casa.

Lo studio di Bankitalia rivela un aspetto decisivo, quando si parla di reddito e di abitazioni, e cioè che al Centro e al Sud comprare una casa costa di più in relazione al reddito. Al Centro ci vogliono più di 20 annualità per una casa media e al Sud circa 19Nel Nord Ovest, invece, sono necessari circa 13 anni di stipendi e circa 14 a Nord-Est.  Ci sono meno differenze se si compra una casa nelle aree di provincia: servono 13-14 anni di stipendi per una casa nelle aree minori di Centro e Sud, circa 10 nel Nord. L’ennesima dimostrazione del gap Nord-Sud.

I dati si riferiscono al: 2004-2013

Fonte: Banca d’Italia

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